سيتم إغلاق مبنى المكاتب Le Diamant وتحويله إلى شقق
عندما يصحبك Roland Cubin في جولة حول ما سيصبح في النهاية شقة باريسية جديدة، عليك استخدام خيالك.
يقول نائب الرئيس التنفيذي لشركة العقارات الفرنسية Groupama Immobilier: "هنا ستكون في المطبخ، وهنا الحمام".
يبدو كل شيء جذابًا، شقة راقية في غرب باريس، لكن المساحة حاليًا لا تبدو وكأنها شقة على الإطلاق. وذلك لأنه يمثل حاليًا زاوية من طابق واحد من مبنى إداري مكون من تسعة طوابق يسمى لو ديامانت، حيث يعمل 1800 شخص.
تعتزم Groupama Immobilier تحويل المبنى بأكمله إلى شقق. يجب أن يكون هذا هو الأول من بين العديد من عمليات التحويل من المكاتب إلى الشقق في المنطقة المحيطة.
نحن في لا ديفانس، المنطقة التجارية المبنية لهذا الغرض في العاصمة الفرنسية، حيث تجمع المدينة ناطحات السحاب الحديثة.
ويعكس اتجاها مماثلا في أماكن مثل نيويورك وواشنطن العاصمة ولندن؛ وكشفت باريس لا ديفانس، هيئة التنمية العامة التي تدير المنطقة، عن خطط لتحويل ما يصل إلى خمس مباني المكاتب إلى مساكن.
يقودنا كوبين إلى ما يُعرف حاليًا بغرفة الاجتماعات في وسط المبنى. لا تحتوي على نوافذ، مما يدل على وجود تحدٍ كبير عند تحويل المكاتب إلى شقق، وهو ما يجب فعله مع المساحة الكبيرة في منتصف كل طابق والتي لا تحصل على أي ضوء طبيعي.
يقول رولاند كوبين، في إشارة إلى المصاعد والسلالم: "لن تكون هناك أي غرف. مجرد الوصول".
وتشمل القضايا الأخرى الحاجة إلى المزيد من السباكة، والأسقف التي يمكن أن تكون منخفضة للغاية.
على الرغم من هذه التحديات، هناك سبب بسيط وراء وجود خطط للعديد من التحويلات، وهو انخفاض الطلب على المكاتب في لا ديفانس وفي جميع أنحاء باريس منذ جائحة كوفيد - 19 ونمو الواجبات المنزلية.
تريد السلطات أن تصبح La Défense منطقة يعيش فيها الناس ويلعبون أيضًا
يقول بيير إيف جويس، الرئيس التنفيذي لباريس لا ديفانس: "يتراوح معدل الشواغر في لا ديفانس بين 14 و15%، وهو أعلى مما كان عليه من قبل".
ويضيف أن السبب الآخر لبرنامج التحويل هو الحاجة إلى تحويل المنطقة التجارية من مكان حيث الشيء الوحيد الذي يفعله الناس هو العمل.
يقول غيس: "للاحتفاظ بالشركات في فرنسا وأوروبا الغربية، نحتاج إلى تنويع هذه المناظر الطبيعية للمكاتب في القرن الماضي، لأنه لم يعد أحد يرغب في العمل في مثل هذه البيئة بعد الآن".
يقول لودوفيك ديلايس، الرئيس التنفيذي للذراع الفرنسي لشركة كوليرز العقارية الكندية، إن الطلب على المساحات المكتبية في باريس انخفض بنحو الثلث خلال السنوات الخمس إلى الست الماضية.
ويضيف أنه ستظل هناك حاجة إلى المباني الشاهقة للمكاتب، لكن المدن تحتاج إلى التأكد من إمكانية الاستمتاع بوقت الفراغ حولها، مثل وجود المطاعم والحانات ودور السينما وصالات الألعاب الرياضية على عتبة بابها.
"الناس يحبون فكرة التجمع معًا في مركز خبرة [للعمل] - في مراكز التكنولوجيا، على سبيل المثال. التحدي الذي يواجه La Défense هو أن تكون المكان الذي تريد أن تكون فيه، والذي تريد رؤيته عندما تغادر العمل في المساء."
يعد مبنى جنيف أكبر مكتب يتم تحويله إلى شقق في واشنطن العاصمة
يمكن أن يأتي الإلهام لشركة La Défense من واشنطن العاصمة ومدينة نيويورك، حيث تعمل التخفيضات الضريبية لمطوري العقارات على تغذية أكبر قدر من تحويل المكاتب إلى شقق في الولايات المتحدة. كما هو الحال في باريس، يأتي هذا استجابة لانخفاض الطلب على المساحات المكتبية منذ الوباء.
ووجد تقرير خارجي صدر العام الماضي أن 8,310 شقة محولة كانت في طور الإنشاء في نيويورك، و6,533 شقة في واشنطن.
وفي المركز الثالث جاءت لوس أنجلوس بـ 4322، تليها شيكاغو بـ 3606.
تقول نينا ألبرت، نائبة عمدة واشنطن العاصمة للتخطيط والتطوير: "لقد وضعنا هدفًا يتمثل في إدخال 15000 ساكنًا جديدًا إلى وسط المدينة بحلول عام 2028، ونحن الآن نسير على الطريق الصحيح لتحقيق ذلك".
وتقول إنه على الرغم من أنه "قد يكون هناك عملية هدم واحدة أو اثنتين من المباني المهمة جدًا، إلا أن الغالبية العظمى منها عبارة عن تحويلات للمكاتب".
وكما هو الحال في باريس، فقد واجهوا تحديات تقنية. لقد نجحوا في بعض الأحيان في حل مشكلة الضوء الطبيعي في وسط مباني المكاتب عن طريق إنشاء ردهات - أو بعبارة أخرى أحواض إضاءة - في وسطها.
ويضيف ألبرت أن حوالي "مئات الملايين من الدولارات من الاستثمارات الخاصة" قد تدفقت على هذا القطاع.
بالإضافة إلى التخفيضات الضريبية، قامت إدارة المباني في العاصمة، وهي جزء من مجلس مقاطعة كولومبيا، بتخفيف قيود التخطيط لتسهيل حصول مخططات تحويل المكاتب على الموافقة الرسمية في العاصمة الأمريكية. إنها حالة مماثلة في مدينة نيويورك.
في المملكة المتحدة، هناك أيضًا تخفيضات ضريبية وقواعد تخطيط مخففة، خارجية لتحويل المكاتب إلى شقق. وقد أدى هذا إلى استمرار الطفرة في التحويلات. وقال تقرير صادر عن شركة نايت فرانك العقارية العام الماضي، إن عدد هذه المشاريع في لندن كان أعلى بنسبة 60%، خارجيًا، مقارنة بمستويات ما قبل كوفيد.
وبالعودة إلى باريس، يأمل كوبين أن تحذو السلطات الفرنسية حذو هذه الأمثلة وتخفض الضرائب والقواعد المتعلقة بالتحويلات.
ويقول: "إن الطريقة التي تتعامل بها الحكومة مع مسألة الضرائب ستقرر ما إذا كانت فرنسا ستكون قادرة على تحويل 2% من مكاتبها الشاغرة أو 18% إلى 23%".
"وفي الوقت الحالي، عندما تقوم بتحويل مبنى بطريقة تغير وظيفته، لا يتم تصنيفه كمبنى قديم تم تغييره ولكن كمبنى جديد مع جميع المتطلبات التنظيمية التي تتوافق مع ذلك فيما يتعلق بأماكن انتظار السيارات، وإمكانية الوصول إلى الكراسي المتحركة، والسلامة من الحرائق، وما إلى ذلك."
