يحفظ

أكرا، غانا – تحتاج غانا إلى أكثر من 1.8 مليون وحدة سكنية إضافية، ولكن جذب الاستثمار لبناء هذه الوحدات لا يشكل سوى نصف التحدي. وبالنسبة للملايين من الناس، فإن المشكلة الأعمق هي أن المنازل التي تصل إلى السوق تظل فوق إمكانياتهم.

مر هذا التوتر خلال مؤتمر العقارات الإفريقية & Expo (ARCE)، الذي جلب المطورين وصانعي السياسات والمستثمرين ورجال الأعمال في مجال التكنولوجيا إلى أكرا هذا الأسبوع. وبينما قدم المشاركون خططاً لتوسيع البناء، وتحسين تمويل الإسكان ونشر تكنولوجيات جديدة، أشارت مناقشاتهم إلى سؤال عنيد: كيف يمكن لغانا أن تجعل الإسكان قابلاً للتطبيق تجارياً للمطورين دون تسعير الأشخاص الذين يحتاجون إليه؟

إن المخاطر كبيرة. ويعيش نحو 56.7% من سكان غانا في المناطق الحضرية، ومع ذلك فإن حوالي 5% فقط من الغانيين يستطيعون تحمل تكاليف السكن دون دعم من الدولة. وتستمر الفجوة بين الحاجة إلى الإسكان والقوة الشرائية الفعالة في تشكيل السوق، مما يحد من وصول كل من مطوري القطاع الخاص ومقرضي الرهن العقاري التقليديين.

الحكومة تسعى إلى إطلاق العنان لتمويل الإسكان

اتخذت الحكومة تدابير تهدف إلى خفض تكاليف الاقتراض وتحفيز البناء. وخفض الصندوق الوطني لملكية المنازل معدلات الرهن العقاري إلى 8.4 في المائة، من 13.5 في المائة، في حين يستهدف صندوق متجدد بقيمة ثلاثة مليارات سيدي غاني (حوالي 256 مليون دولار) العاملين في القطاع العام بفترات سداد تتراوح بين 15 إلى 20 عاما.

وتسعى السلطات أيضًا إلى إحياء مشروع الإسكان ساجليمي المتوقف، والذي يستهدف أول 700 وحدة في مارس 2027، وأعلنت عن خطط لمشروع المدينة الخضراء بمساحة 200 فدان في ديديسوا.

وفي المؤتمر الوطني لتمويل الإسكان في وقت سابق من هذا الشهر، أعلن الرئيس جون دراماني ماهاما عن تخصيص مليار سيدي غاني (حوالي 85 مليون دولار) في ميزانية عام 2027 لصندوق الإسكان الوطني. كما سلط الضوء على الصعوبات التي يواجهها العاملون في القطاع غير الرسمي في الحصول على القروض العقارية، على الرغم من حصولهم على دخل منتظم، لأنهم غالبا ما يفتقرون إلى كشوف المرتبات والسجلات المصرفية التقليدية.

وقال ماهاما: "إن النظام الذي لا يستطيع التعرف على سبل العيش هذه يستبعد جزءًا كبيرًا من أمتنا من فرصة امتلاك منزل"، وحث البنوك على تطوير طرق بديلة لتقييم المقترضين.

كما دعا وزير الإسكان أحمد إبراهيم، الذي مثل الرئيس في ARCE، إلى زيادة مشاركة القطاع الخاص في الإسكان الميسر وتمويل الرهن العقاري.

وتعالج هذه التدخلات عوائق مهمة، لكن تأثيرها سيعتمد على ما إذا كان التمويل سيصل إلى الأسر الأكثر احتياجا وما إذا كان المطورون يستطيعون البناء بأسعار تستطيع تلك الأسر تحملها. ولا يمكن لأسعار الفائدة المنخفضة أن تعوض إلى أجل غير مسمى ارتفاع تكلفة الأراضي والبنية التحتية والبناء.

التكاليف وراء النقص

يتم بناء حوالي 90% من المساكن في غانا من خلال المدخرات الشخصية والبناء المتزايد، في حين يبلغ معدل انتشار الرهن العقاري 0.3% فقط من الناتج المحلي الإجمالي. وتشير الأرقام إلى سوق حيث يتعين على أغلب الأسر تمويل عمليات البناء بنفسها، على مدى سنوات عديدة في كثير من الأحيان، بدلا من شراء المساكن المكتملة من خلال الرهن العقاري التقليدي.

وقال باكو أمبياندا، الرئيس التنفيذي لشركة Backbone Capital Ventures والمتحدث الرئيسي في ARCE، إن المشكلة الأساسية لا تكمن في نقص الطلب ولكن في صعوبة تحويل هذا الطلب إلى مشاريع إسكان قابلة للحياة.

وقال لقناة الجزيرة: “إن تحدي الإسكان في أفريقيا لا يتمثل في نقص الطلب”. "إنه عدم تطابق بين تكلفة تسليم المنازل، والتمويل المتاح لبناءها، والقوة الشرائية وأنماط الدفع للأسر".

حدد صامويل أميجايبور، المدير التنفيذي لجمعية مطوري العقارات في غانا (GREDA)، الوصول إلى التمويل وتأمين الأراضي باعتبارهما من أكبر العقبات التي تواجه المطورين.

وعلى الرغم من انخفاض تكاليف الاقتراض من حوالي 30% إلى ما بين 9 و15%، اعتمادًا على البنك، إلا أن التمويل لا يزال مكلفًا. وقد يكون تأمين الأراضي أمراً صعباً أيضاً، حيث تؤدي تعقيدات الملكية وعدم كفاية البنية التحتية إلى زيادة عدم اليقين والتكاليف.

وقال أميجايبور: "نظام حيازة الأراضي لدينا، أنت تعرف المشاكل التي نواجهها. لقد كان الحصول على أرض مضمونة تحدياً للناس دائماً".

وحتى بعد الحصول على الأراضي، قد يضطر المطورون إلى تمديد توصيلات الكهرباء والمياه وإنشاء طرق الوصول قبل البدء في البناء. وتنعكس هذه التكاليف في نهاية المطاف في أسعار البيع.

المواد تخلق ضغطًا آخر. ويقدر أميجايبور أن حوالي 70 بالمائة من مدخلات الإسكان يتم استيرادها، مما يترك المطورين عرضة لتكاليف الاستيراد والضرائب.

وقال: "باستثناء الرمال والحصى والمياه، فإن معظم الأشياء تعتمد على الاستيراد".

وقال إن توسيع الإنتاج المحلي يمكن أن يقلل الاعتماد على الواردات مع خلق فرص استثمارية عبر سلسلة توريد البناء.

وقال: "هذا العجز يمثل فرصة تجارية لكل من جانب العرض وجانب الطلب"، مما يشجع المستثمرين على إنشاء قدرة تصنيع محلية.

وتكمن الصعوبة في ضمان ترجمة تكاليف الإنتاج المنخفضة إلى أسعار أقل للمساكن بدلا من مجرد تحسين هوامش أرباح المطورين.

ويكشف الإيجار عن نفس الفجوة في القدرة على تحمل التكاليف

بالنسبة للمستأجرين، غالبا ما يأتي الحاجز المالي قبل بدء الإيجار الشهري. على الرغم من أن قانون الإيجار في غانا لعام 1963 يحدد الإيجار المسبق بستة أشهر، فإن أصحاب العقارات يطلبون بشكل روتيني سنة أو سنتين مقدما، مما يجبر المستأجرين على العثور على مبالغ كبيرة قبل تأمين السكن.

وبحسب ما ورد، فإن إجراءات الإنفاذ الحكومية التي تم تطبيقها في أبريل 2026 تحمل عقوبات تصل إلى 3000 سيدي غاني (حوالي 257 دولارًا) أو السجن لمدة ستة أشهر. يهدف تطبيق FirstKey إلى المساعدة في تحديد الملاك غير المتوافقين والتحقق من القوائم. وبموجب برنامج الإيجار السهل المقترح، سيدفع الصندوق الوطني للإسكان سلف الإيجار مباشرة لأصحاب العقارات، على أن يقوم العمال بسداد المبلغ شهريا.

ومن الممكن أن تعمل مثل هذه التدابير على تخفيف العبء المباشر، ولكنها لا تعالج النقص الأساسي في المساكن التي تكون في متناول أصحاب الدخل العادي. ويندرج حوالي 70 في المائة من الغانيين ضمن شريحة الدخل المنخفض والمتوسط، ومع ذلك فإن الكثير من مشاريع تطوير الإسكان لا تزال تستهدف أصحاب الدخل الأعلى.

وبالتالي فإن التحدي لا يتمثل ببساطة في زيادة العرض، بل في مواءمة هذا العرض مع ما تستطيع الأسر شراءه أو استئجاره.

هل يمكن للتكنولوجيا أن تساعد في سد الفجوة؟

في ARCE، قدمت 30 شركة ناشئة في PropTech أدوات تهدف إلى تحسين أداء المبنى وتقليل تكاليف التشغيل وتحديث إدارة الممتلكات. وتوفر ابتكاراتهم وفورات محتملة، ولكن مساهمتهم في القدرة على تحمل التكاليف تعتمد على التكاليف الأولية، والتبني، وما إذا كانت الفوائد تصل إلى الأسر وليس فقط أصحاب العقارات والمطورين.

وقال إسحاق أييتي كريس كواي، المؤسس المشارك لشركة NeuraHomes، إن أنظمة المنزل الذكي يمكن أن تساعد السكان على مراقبة استخدام الطاقة، وتحسين الأمن، واتخاذ قرارات مستنيرة. تسمح شركته لأصحاب المنازل بتقديم الميزات تدريجيًا بدلاً من الدفع مقابل النظام الكامل مقدمًا.

وقال: "المنازل التقليدية تبدو ميسورة التكلفة أو رخيصة الثمن". "رخيصة لأنه سينتهي بك الأمر بدفع ثمنها في المستقبل."

واستشهد كريس كواي بحالة واحدة قام فيها مديرو العقارات بتخفيض تكاليف الطاقة بنسبة 20 في المائة سنويا، مع قيام النظام بدفع تكاليفه في غضون أربع سنوات. وتوضح النتيجة إمكانية تقليل نفقات التشغيل، على الرغم من أن التوفير الفعلي يعتمد على تكاليف التركيب واستهلاك الطاقة.

وقال لقناة الجزيرة: “المنزل الذكي ليس ترفا”. "إنها كرامة الإنسان"

يعالج William Atitso Amankwah، مؤسس AWA Roofing Sheets، استخدام الطاقة من خلال طلاء السقف البارد الذي يعكس ما يصل إلى 60 بالمائة من ضوء الشمس. ويقدر أنه يمكن أن يخفض درجات الحرارة الداخلية بمقدار 2-5 درجات مئوية (3.6-9 درجات فهرنهايت) ويقلل من استهلاك طاقة التبريد بنسبة 11 إلى 27 بالمائة.

بالنسبة لأسرة نموذجية في منطقة أكرا الكبرى، يقدر التوفير السنوي بما يتراوح بين 330 إلى 810 سيدي (حوالي 28 إلى 69 دولارًا). يضيف الطلاء ما يقدر بـ 120-500 سيدي (حوالي 10-43 دولارًا) إلى سعر علبة مكونة من 20 لوح سقف. ويعتمد ما إذا كان الاستثمار يؤتي ثماره بسرعة على استخدام الطاقة، وتكاليف التركيب، وتعريفات الكهرباء.

قد تساعد طرق البناء البديلة أيضًا في تقليل التكاليف. قام Acheampong Builderman، الشريك الإداري لشركة Builderman Estates، بتطوير منازل باستخدام أكياس الرمل والمواد المعاد تدويرها، ولكنه يبحث عن شركاء وتمويل لتوسيع هذا النهج.

وقال لقناة الجزيرة: “كان الناس مهتمين، لكنهم أرادوا منك تمويل كل شيء”.

توضح الأمثلة كيف يمكن للتكنولوجيا والمواد البديلة تحسين الكفاءة أو خفض بعض التكاليف. ولكن لا الأدوات الرقمية ولا المنتجات الموفرة للطاقة قادرة بشكل مستقل على حل مشكلة سندات ملكية الأراضي غير الآمنة، أو البنية التحتية غير الكافية، أو تمويل التنمية الباهظ التكلفة.

وكما حذر أمبياندا، فإن "التطبيق المصمم بشكل جميل لن يجعل قطعة الأرض باهظة الثمن ميسورة التكلفة، أو يوفر طريقًا أو نظام صرف صحي، أو يخفض تكلفة رأس المال بمفرده، أو يحل مشكلة عدم وضوح الملكية."

تمويل المنازل على دخل الناس

وترى أمبياندا أن الحل يتطلب أيضاً إعادة النظر في كيفية تأهل الأسر للحصول على تمويل الإسكان. وكثيراً ما تفشل القروض العقارية التقليدية في استيعاب العاملين في القطاع غير الرسمي الذين يصل دخلهم يومياً أو أسبوعياً وليس من خلال رواتب منتظمة.

وقال: "يتعين علينا أن نتوقف عن افتراض أن الرهن العقاري التقليدي هو السبيل الوحيد لملكية المساكن".

وبموافقة المقترضين، يستطيع المقرضون تقييم القدرة على السداد باستخدام تاريخ المعاملات، وسلوك الادخار، ونشاط الأموال المحمولة، وسجلات دفع الإيجار. ومن الممكن أن تعمل مثل هذه الأساليب على جلب المزيد من الأسر إلى نظام التمويل الرسمي، شريطة أن تظل القدرة على تحمل التكاليف، وخصوصية البيانات، والإقراض المسؤول من الأولويات.

وتحتاج سياسة الأراضي أيضاً إلى الاهتمام. ودعت أمبياندا الحكومات إلى توفير الأراضي الآمنة والمزودة بالخدمات من خلال عمليات شفافة ويمكن التنبؤ بها. اقترحت جمعية مطوري العقارات في غانا (GREDA) إنشاء هيئة وطنية للإسكان بقيادة التكنوقراط ومعزولة عن الدورات السياسية، بحجة أن تسليم الإسكان يتطلب سياسة متسقة تتجاوز شروط الحكومات الفردية.

وبالنسبة لغانا، يتمثل التحدي في ربط الاستثمار بالأراضي الآمنة، والبنية التحتية الموثوقة، وخفض تكاليف البناء، والتمويل المناسب لدخل الأسر. ومن الممكن أن تساهم البرامج الحكومية ورأس المال الخاص والابتكار التكنولوجي، ولكن لا شيء منها يكفي في حد ذاته. وسيكون مقياس النجاح هو ما إذا كانوا سيمكنون المطورين من تسليم المساكن التي يستطيع الغانيون العاديون تحمل تكاليفها بالفعل.

وقال أمبياندا لقناة الجزيرة: “إن فرص الإسكان في أفريقيا هائلة، لكن الحل لا يتمثل ببساطة في جذب المزيد من الأموال”. "إن الهدف هو جعل المشاريع قابلة للتنفيذ، والتمويل في متناول الجميع، والمنازل التي يمكن تحقيقها بشكل حقيقي."