El edificio de oficinas Le Diamant cerrará y se convertirá en apartamentos
Cuando Roland Cubin te guía por lo que eventualmente será un nuevo apartamento parisino, debes usar tu imaginación.
"Aquí estarás en la cocina y aquí está el baño", dice el director general adjunto de la empresa inmobiliaria francesa Groupama Immobilier.
Todo suena atractivo, un piso de lujo en el oeste de París, pero actualmente el espacio no lo parece en absoluto. Esto se debe a que actualmente es una esquina de un piso de un edificio de oficinas de nueve pisos llamado Le Diamant, donde trabajan 1.800 personas.
Groupama Immobilier tiene la intención de convertir todo el edificio en apartamentos. Debería ser la primera de muchas conversiones de oficinas en apartamentos en los alrededores.
Estamos en La Défense, el distrito de negocios de la capital francesa construido expresamente, donde la ciudad ha congregado sus modernos rascacielos.
Reflejando una tendencia similar en lugares como Nueva York, Washington DC y Londres; Paris La Défense, la autoridad de desarrollo público que gestiona la zona, ha revelado planes para convertir hasta una quinta parte de los edificios de oficinas en viviendas.
Cubin nos lleva a lo que actualmente es una sala de conferencias en el centro del edificio. No tiene ventanas, lo que indica un gran desafío a la hora de convertir oficinas en apartamentos: qué hacer con la gran cantidad de espacio en el medio de cada piso que no recibe luz natural.
"Allí no habrá habitaciones. Sólo acceso", dice Roland Cubin, refiriéndose a ascensores y escaleras.
Otros problemas incluyen la necesidad de más plomería y techos que pueden ser demasiado bajos.
A pesar de estos desafíos, hay una razón simple por la que hay planes para tantas conversiones: la demanda de oficinas en La Défense y en todo París se ha desplomado desde la pandemia de Covid-19 y el crecimiento del trabajo a domicilio.
Las autoridades quieren que La Défense se convierta en una zona donde la gente también viva y juegue
"La Défense tiene una tasa de desocupación del 14-15%, más alta que antes", afirma Pierre-Yves Guice, director general de Paris La Défense.
Añade que otra razón para el programa de conversión es la necesidad de transformar el distrito comercial de un lugar donde lo único que hace la gente es trabajar.
"Para conservar las empresas en Francia y en Europa occidental es necesario diversificar el panorama de oficinas del siglo pasado, porque ya nadie quiere trabajar en un entorno así", afirma Guice.
Ludovic Delaisse, director general de la filial francesa de la empresa inmobiliaria canadiense Colliers, afirma que la demanda de espacio para oficinas en París ha caído casi un tercio en los últimos cinco o seis años.
Añade que seguirán siendo necesarios rascacielos de oficinas, pero que las ciudades deben asegurarse de que se pueda disfrutar del tiempo libre a su alrededor, como tener restaurantes, bares, cines y gimnasios a la vuelta de la esquina.
"A la gente le gusta la idea de agruparse en un centro de experiencia [para trabajar], en centros tecnológicos, por ejemplo. El desafío para La Défense es ser un lugar donde quieras estar, que quieras ver al salir del trabajo por la noche".
El edificio Geneva es la conversión de oficinas a apartamentos más grande en Washington DC
La inspiración para La Défense puede venir de Washington DC y la ciudad de Nueva York, donde los recortes de impuestos para los promotores inmobiliarios están impulsando la mayor cantidad de conversiones de oficinas a apartamentos en Estados Unidos. Al igual que en París, esto es una respuesta a la caída de la demanda de espacio para oficinas desde la pandemia.
Un informe externo del año pasado encontró que 8.310 pisos convertidos estaban en proyecto en Nueva York y 6.533 en Washington.
En tercer lugar quedó Los Ángeles con 4.322, seguida de Chicago con 3.606.
"Nos fijamos el objetivo de introducir 15.000 nuevos residentes en el centro para 2028 y ahora estamos en camino de lograrlo", dice la vicealcaldesa de planificación y desarrollo de Washington DC, Nina Albert.
Ella dice que si bien "puede haber una o dos demoliciones de edificios bastante importantes... la mayoría son conversiones de oficinas".
Al igual que en París, se han enfrentado a desafíos técnicos. A veces han solucionado el problema de la luz natural en el centro de los edificios de oficinas creando atrios (en otras palabras, sumideros de luz) en el centro de ellos.
Albert añade que alrededor de "cientos de millones de dólares de inversión privada" han inundado el sector.
Además de los recortes de impuestos, el Departamento de Edificios de DC, parte del Consejo del Distrito de Columbia, ha suavizado las restricciones de planificación para facilitar que los planes de conversión de oficinas obtengan la aprobación oficial en la capital estadounidense. Es un caso similar en la ciudad de Nueva York.
En el Reino Unido, también hay recortes de impuestos y reglas de planificación más flexibles, externas para convertir oficinas en apartamentos. Esto ha llevado a un continuo auge de las conversiones. Un informe del año pasado de la empresa inmobiliaria Knight Frank decía que el número de proyectos de este tipo en Londres era un 60% más alto que los niveles anteriores a Covid.
De vuelta en París, Cubin espera que las autoridades francesas sigan este ejemplo y reduzcan tanto los impuestos como las normas relativas a las conversiones.
"La forma en que el gobierno afronte la cuestión fiscal determinará si Francia podrá reconvertir el 2% de sus oficinas vacantes o entre el 18 y el 23%", afirma.
"Y en este momento, cuando se transforma un edificio de una manera que cambia su función, no se clasifica como un edificio antiguo que ha sido modificado sino como un edificio nuevo con todas las exigencias regulatorias que conlleva en materia de espacios de estacionamiento, acceso para sillas de ruedas, seguridad contra incendios, etc.".
