Han pasado tres años desde que las ciudades más grandes de Escocia declararon "emergencias inmobiliarias", seguidas meses más tarde por la nación en su conjunto.
Desde entonces, la falta de vivienda ha alcanzado niveles récord, mientras que el costo de alquilar o comprar propiedades ha seguido aumentando.
La solución a esta crisis parece sencilla: construir más casas.
Pero lograr esto es más complicado, ya que la responsabilidad recae en los gobiernos central y local, así como en los constructores de viviendas privados.
Los ministros escoceses afirman que Escocia cuenta con la tasa de construcción de viviendas más alta del Reino Unido, pero el ritmo está cayendo y existen dudas sobre si se están construyendo las casas adecuadas en los lugares correctos.
Hasta ahora, 13 ayuntamientos escoceses han declarado emergencias habitacionales por diversas razones.
Incluyen una creciente presión sobre los servicios para personas sin hogar, altos niveles de personas en alojamiento temporal y una falta de viviendas asequibles en comparación con largas listas de espera.
El número de personas sin hogar ha aumentado a un nivel récord: los datos del gobierno escocés muestran que más de 19.000 hogares viven en alojamientos temporales pagados por los ayuntamientos, un aumento del 10% respecto al año anterior.
Esto incluye a 10.715 niños que viven en alojamientos temporales, como dormitorios.
Se evaluó que un total de 35.000 hogares se encontraban sin hogar o amenazados de quedarse sin hogar en 2025-26.
Y hasta marzo de este año, se habían recibido más de 180.000 solicitudes para listas de viviendas municipales o comunes, una cifra que no incluye algunas autoridades grandes como Glasgow.
La ciudad más grande de Escocia administra sus viviendas sociales a través de asociaciones de vivienda, pero dice que hay más de 6.000 solicitudes en espera y más de 4.200 hogares en alojamiento temporal.
El parque general de viviendas sociales en poder de los ayuntamientos y asociaciones de vivienda ha ido aumentando desde 2017, un año después de que se aboliera el plan de derecho a comprar en Escocia, pero solo se ha recuperado a su nivel de 2004.
En marzo de este año, había 89.000 viviendas sociales menos disponibles que cuando se volvió a reunir el Parlamento escocés en 1999, a pesar de un aumento del 9% en la población de Escocia durante el mismo período.
Si bien la demanda de viviendas sociales y asequibles ha ido en aumento, el número total de viviendas que realmente se construyen ha ido disminuyendo.
El sector de la construcción de viviendas apenas comenzaba a recuperarse de la crisis financiera de 2008 cuando llegó la pandemia de Covid.
En el año fiscal 2025-26, se completaron un total de 17.640 viviendas nuevas según cifras del gobierno escocés, el tercer año consecutivo en el que la cifra cayó.
Hay pocas perspectivas de una mejora inmediata, ya que el número de nuevos proyectos iniciados en los últimos dos años fue el más bajo desde 2012-13.
En cuanto a por qué sucede esto, los constructores de viviendas señalan una serie de factores.
El sector enfrenta problemas familiares con el costo de hacer negocios, y los materiales de construcción son particularmente vulnerables a shocks inflacionarios como el que siguió a la guerra en Ucrania en 2022.
Los organismos industriales también se quejan de la falta de terrenos adecuados para la construcción y afirman que se tarda demasiado en conceder permisos de planificación para nuevos desarrollos.
La burocracia también es motivo de preocupación. Homes For Scotland, que representa a unas 200 empresas de construcción de viviendas, dice que la "carga regulatoria impuesta por el gobierno" en los últimos años ha añadido decenas de miles de libras al coste de una casa de nueva construcción.
Señalan que el canciller John Healey prometió en su presupuesto del Reino Unido no realizar cambios importantes en las normas de construcción durante el resto de la legislatura.
Los ejemplos recientes en Escocia incluyen un impuesto para abordar el revestimiento inseguro de edificios altos, nuevas reglas que exigen fuentes de calor "favorables al clima" y una mejor eficiencia energética.
La Secretaria de Vivienda de Escocia, Shirley-Anne Somerville, dijo a BBC Scotland News que los ministros estaban atentos a las preocupaciones de los constructores de viviendas, pero que estas normas ayudaron a reducir las facturas de energía y mejoraron las viviendas para las personas discapacitadas.
¿Se están construyendo viviendas en los lugares correctos?
Existe una notable disparidad en los índices de construcción en diferentes partes de Escocia, y la construcción se concentra particularmente en el área alrededor de Edimburgo.
En 2025-26, el 32% de las viviendas nuevas terminadas en Escocia se encontraban en Lothians.
Si se suma Fife, que también es una zona popular para quienes viajan diariamente a la capital, entonces este rincón del país representa el 39% de todas las viviendas nuevas construidas, a pesar de tener solo el 23% de la población.
Mira hacia el oeste y las figuras giran; Glasgow y los ayuntamientos circundantes tienen el 32% de la población, pero sólo el 26% de la construcción de viviendas.
Esto es cierto incluso en áreas relativamente prósperas con altas tasas de crecimiento demográfico, como East Renfrewshire, donde el año pasado sólo se construyeron 87 nuevas viviendas.
Glasgow tiene un problema de falta de vivienda tan grave que el ayuntamiento está gastando casi 70 millones de libras esterlinas al año alojando a personas en habitaciones de hotel.
Junto con Edimburgo, la ciudad ha sido declarada en estado de "falla sistémica" por el Regulador de Vivienda de Escocia.
Glasgow enfrenta una presión particular con los hogares de refugiados que buscan apoyo, con el 44% de las 8.025 solicitudes de personas sin hogar del año pasado provenientes de personas con estatus de refugiado o permiso para permanecer, en comparación con el 16% en toda Escocia en su conjunto.
Y, sin embargo, el año pasado hubo menos inicios de nuevas viviendas allí que en East Lothian, una zona más rural con una sexta parte de la población, y los líderes de la ciudad de Glasgow culparon al aumento de los costos de construcción.
Se acaban de anunciar planes para construir 6.500 nuevas viviendas asequibles en terrenos abandonados (terrenos previamente urbanizados que actualmente no se utilizan) durante los próximos seis años.
El consejo también dice que ha identificado 59 sitios en toda la ciudad como ubicaciones potenciales para otras 12,173 viviendas nuevas, que podrían construirse para 2032 si hay fondos disponibles, y también está considerando reutilizar tiendas en desuso para viviendas.
Ha habido un cambio histórico en la población de Escocia hacia Edimburgo, con el sector financiero y de servicios de la capital en auge, mientras que áreas en el oeste luchan por recuperarse del declive de las industrias tradicionales.
La demanda de viviendas en los alrededores de la capital ha hecho subir los precios de las propiedades. Edimburgo, Midlothian y East Lothian se encuentran entre las cuatro zonas de Escocia con los precios inmobiliarios más altos, todas muy por encima de la media nacional.
Esto lo hace atractivo para los constructores de viviendas que buscan un retorno de la inversión, y también significa que las empresas del sector de la construcción y las cadenas de suministro relacionadas tienen más probabilidades de prosperar allí.
Mientras tanto, aquellos en la industria dicen que hay menos empresas constructoras pequeñas y medianas en áreas más rurales para llevar adelante proyectos.
Los precios más altos en el este de Escocia han significado problemas de asequibilidad para algunos.
Un estudio para Shelter Scotland sugirió que el 62% de los hogares recién formados (personas que ingresan al mercado inmobiliario por primera vez, como aquellos que abandonan el hogar de sus padres) en esta área no podían permitirse el lujo del mercado actual. Para Escocia en su conjunto, la cifra fue del 55%.
¿Se están cumpliendo los objetivos de Escocia en materia de construcción de viviendas?
Ese mismo estudio sugirió que se deben construir 15,693 viviendas asequibles adicionales cada año para poner fin a la emergencia inmobiliaria.
El gobierno escocés no tiene un objetivo general de construcción de viviendas, pero sí fijó uno en 2022 para viviendas asequibles: completar 110.000 de ellas para 2032, con al menos el 70% disponible para alquiler social y el 10% en comunidades insulares y rurales.
Las últimas cifras muestran que se han completado 36.500 proyectos para alcanzar este objetivo.
El Centro de Información del Parlamento Escocés dice que cuando quedan poco más de cinco años para finalizar, esto significa que es necesario entregar una media de 15.000 viviendas cada año.
En 2025-26, se completaron 6,832 como parte del Programa de Suministro de Vivienda Asequible, por debajo de un máximo de 10,466 en 2022-23.
Por lo tanto, si se quiere alcanzar el objetivo, la tasa de ejecución debe más que duplicarse y luego mantenerse en niveles récord.
Los ministros dicen que están comprometiendo 4.100 millones de libras esterlinas durante los próximos cuatro años para apoyar la entrega de "alrededor de 36.000 viviendas asequibles".
Los constructores han acogido con satisfacción la certeza a largo plazo que ofrece esta financiación, pero aún así sólo llegarían a la mitad del objetivo de 110.000 cuando faltan dos años.
El modelo del grupo de expertos Fraser of Allander Institute sugiere que es más probable que esto se prolongue hasta finales de 2036.
El gobierno escocés dice que "sigue centrado" en alcanzar el objetivo de 110.000, aunque reconoce que es "un reto".
Somerville dijo que podría lograrse a través de inversiones a largo plazo en planes de viviendas asequibles financiados con fondos públicos -a través de vehículos como el Banco Nacional de Inversiones de Escocia-, así como apoyo a los promotores privados.
El gobierno también creará una nueva agencia nacional el próximo año, More Homes Scotland, que espera "eliminar barreras y acelerar la entrega de viviendas".
