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Accra, Ghana – Ghana necesita más de 1,8 millones de viviendas adicionales, pero atraer inversiones para construirlas es sólo la mitad del desafío. Para millones de personas, el problema más profundo es que las viviendas que llegan al mercado están fuera de sus posibilidades.
Esa tensión recorrió la Conferencia y Conferencia de Bienes Raíces de África. Expo (ARCE), que reunió a desarrolladores, responsables políticos, inversores y empresarios tecnológicos en Accra esta semana. Si bien los participantes presentaron planes para ampliar la construcción, mejorar la financiación de la vivienda y desplegar nuevas tecnologías, sus discusiones apuntaron a una pregunta persistente: ¿cómo puede Ghana hacer que la vivienda sea comercialmente viable para los desarrolladores sin tener que pagar un precio para las personas que la necesitan?
Hay mucho en juego. Alrededor del 56,7 por ciento de la población de Ghana vive en áreas urbanas, pero sólo alrededor del 5 por ciento de los ghaneses pueden permitirse una vivienda sin apoyo estatal. La brecha entre la necesidad de vivienda y el poder adquisitivo efectivo continúa dando forma al mercado, limitando el alcance tanto de los promotores privados como de los prestamistas hipotecarios convencionales.
El gobierno busca desbloquear la financiación de la vivienda
El gobierno ha introducido medidas destinadas a reducir los costos de endeudamiento y estimular la construcción. El Fondo Nacional de Propiedad de Vivienda ha reducido las tasas hipotecarias al 8,4 por ciento, desde el 13,5 por ciento, mientras que un fondo rotatorio de tres mil millones de cedis ghaneses (alrededor de 256 millones de dólares) se dirige a los trabajadores del sector público con períodos de pago de 15 a 20 años.
Las autoridades también están tratando de reactivar el estancado Proyecto de Vivienda Saglemi, con el objetivo de construir las primeras 700 unidades para marzo de 2027, y han anunciado planes para un Proyecto de Ciudad Verde de 200 acres en Dedesua.
En la Conferencia Nacional sobre Financiamiento de la Vivienda a principios de este mes, el presidente John Dramani Mahama anunció una asignación de mil millones de cedis ghaneses (alrededor de 85 millones de dólares) en el presupuesto de 2027 para el Fondo Nacional de Vivienda. También destacó las dificultades que enfrentan los trabajadores del sector informal para acceder a hipotecas, a pesar de obtener ingresos regulares, porque a menudo carecen de nóminas y registros bancarios convencionales.
"Un sistema que no puede reconocer estos medios de vida excluye a una parte sustancial de nuestra nación de la oportunidad de ser propietario de una casa", dijo Mahama, instando a los bancos a desarrollar formas alternativas de evaluar a los prestatarios.
El ministro de Vivienda, Ahmed Ibrahim, que representó al presidente en ARCE, también pidió una mayor participación del sector privado en viviendas asequibles y financiación hipotecaria.
Estas intervenciones abordan barreras importantes, pero su impacto dependerá de si el financiamiento llega a los hogares más necesitados y si los desarrolladores pueden construir a precios que esos hogares puedan sostener. Las tasas de interés más bajas no pueden compensar indefinidamente el costo de la tierra, la infraestructura y la construcción.
Los costos detrás de la escasez
Alrededor del 90 por ciento de las viviendas de Ghana se construyen mediante ahorros personales y construcción incremental, mientras que la penetración de las hipotecas asciende a sólo el 0,3 por ciento del producto interno bruto (PIB). Las cifras apuntan a un mercado en el que la mayoría de los hogares deben financiar ellos mismos la construcción, a menudo durante muchos años, en lugar de comprar viviendas terminadas mediante hipotecas convencionales.
Bako Ambianda, director ejecutivo de Backbone Capital Ventures y orador principal de ARCE, dijo que el problema central no era la falta de demanda sino la dificultad de convertir esa demanda en proyectos de vivienda viables.
"El desafío de la vivienda en África no es la falta de demanda", dijo a Al Jazeera. "Es un desajuste entre el costo de entregar las viviendas, el financiamiento disponible para construirlas y el poder adquisitivo y los patrones de pago de los hogares".
Samuel Amegayibor, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores de Bienes Raíces de Ghana (GREDA), identificó el acceso a la financiación y la seguridad de la tierra como dos de los mayores obstáculos que enfrentan los desarrolladores.
Aunque los costos de endeudamiento han caído de alrededor del 30 por ciento a entre el 9 y el 15 por ciento, dependiendo del banco, la financiación sigue siendo costosa. La tierra puede ser igualmente difícil de conseguir, y las complicaciones en materia de propiedad y una infraestructura inadecuada añaden incertidumbre y gastos.
"Nuestro sistema de tenencia de la tierra, ustedes conocen los problemas que tenemos. Siempre ha sido un desafío para la gente conseguir tierras seguras", dijo Amegayibor.
Incluso después de adquirir el terreno, es posible que los promotores tengan que ampliar las conexiones de electricidad y agua y construir caminos de acceso antes de que pueda comenzar la construcción. Esos costos finalmente se reflejan en los precios de venta.
Los materiales crean otra presión. Amegayibor estimó que alrededor del 70 por ciento de los insumos para la vivienda son importados, lo que deja a los desarrolladores expuestos a costos e impuestos de importación.
"Aparte de la arena, la grava y el agua, la mayoría de los productos se importan", afirmó.
Sostuvo que ampliar la producción local podría reducir la dependencia de las importaciones y al mismo tiempo crear oportunidades de inversión en toda la cadena de suministro de la construcción.
"Ese déficit es una oportunidad de negocio tanto para la oferta como para la demanda", dijo, alentando a los inversores a establecer capacidad de fabricación nacional.
La dificultad es garantizar que los menores costos de producción se traduzcan en menores precios de la vivienda en lugar de simplemente mejorar los márgenes de los promotores.
El alquiler expone la misma brecha de asequibilidad
Para los inquilinos, la barrera financiera suele aparecer antes de que comience el alquiler mensual. Aunque la Ley de Alquiler de Ghana de 1963 limita el alquiler por adelantado a seis meses, los propietarios exigen habitualmente uno o dos años por adelantado, lo que obliga a los inquilinos a conseguir grandes sumas de dinero antes de conseguir alojamiento.
Las medidas de aplicación del gobierno supuestamente introducidas en abril de 2026 conllevan penas de hasta 3.000 cedis ghaneses (unos 257 dólares) o seis meses de prisión. La aplicación FirstKey está destinada a ayudar a identificar propietarios que no cumplen y verificar listados. Según el programa propuesto de Renta Fácil, el Fondo Nacional de Vivienda pagaría anticipos de alquiler directamente a los propietarios, y los trabajadores pagarían el monto mensualmente.
Tales medidas podrían aliviar la carga inmediata, pero no abordan la escasez subyacente de viviendas al alcance de los asalariados comunes. Alrededor del 70 por ciento de los ghaneses se encuentran dentro del grupo de ingresos bajos y medios, sin embargo, gran parte del desarrollo de viviendas continúa apuntando a personas con mayores ingresos.
Por lo tanto, el desafío no es simplemente aumentar la oferta, sino alinear esa oferta con lo que los hogares pueden permitirse comprar o alquilar.
¿Puede la tecnología ayudar a cerrar la brecha?
En ARCE, 30 startups de PropTech presentaron herramientas destinadas a mejorar el rendimiento de los edificios, reducir los costos operativos y modernizar la gestión de propiedades. Sus innovaciones ofrecen ahorros potenciales, pero su contribución a la asequibilidad depende de los costos iniciales, la adopción y si los beneficios llegan a los hogares y no sólo a los propietarios y promotores inmobiliarios.
Isaac Ayitey Chris-Quaye, cofundador de NeuraHomes, dijo que los sistemas de hogares inteligentes pueden ayudar a los residentes a monitorear el uso de energía, mejorar la seguridad y tomar decisiones mejor informadas. Su empresa permite a los propietarios introducir funciones gradualmente en lugar de pagar por un sistema completo por adelantado.
"Las casas tradicionales parecen asequibles o baratas", dijo. “Barato porque terminas pagando el precio en el futuro”.
Chris-Quaye citó un caso en el que los administradores de propiedades redujeron los costos de energía en un 20 por ciento anual, y el sistema se amortizó solo en cuatro años. El resultado ilustra el potencial para reducir los gastos operativos, aunque los ahorros reales dependen de los costos de instalación y el consumo de energía.
"Una casa inteligente no es un lujo", dijo a Al Jazeera. "Es la dignidad humana".
William Atitso Amankwah, fundador de AWA Roofing Sheets, aborda el uso de energía a través de un revestimiento Cool Roof que refleja hasta el 60 por ciento de la luz solar. Estima que puede reducir la temperatura interior entre 2 y 5 grados Celsius (3,6 y 9 grados Fahrenheit) y reducir el consumo de energía de refrigeración entre un 11 y un 27 por ciento.
Para un hogar típico del Gran Accra, estima un ahorro anual de 330 a 810 cedis (alrededor de 28 a 69 dólares). El revestimiento añade aproximadamente entre 120 y 500 cedis (entre 10 y 43 dólares) al precio de un paquete de 20 láminas para tejado. Que la inversión se amortice rápidamente depende del uso de energía, los costos de instalación y las tarifas eléctricas.
Los métodos de construcción alternativos también pueden ayudar a reducir costos. Acheampong Builderman, socio director de Builderman Estates, ha desarrollado viviendas utilizando sacos de arena y materiales reciclados, pero está buscando socios y financiación para ampliar el enfoque.
"La gente estaba interesada, pero querían que tú financiaras todo", dijo a Al Jazeera.
Los ejemplos demuestran cómo la tecnología y los materiales alternativos podrían mejorar la eficiencia o reducir algunos costos. Pero ni las herramientas digitales ni los productos de ahorro de energía pueden resolver de forma independiente la inseguridad de los títulos de propiedad de la tierra, la infraestructura inadecuada o la costosa financiación del desarrollo.
Como advirtió Ambianda, “una aplicación bellamente diseñada no hará asequible un terreno demasiado caro, no proporcionará una carretera o un sistema de drenaje, no reducirá el costo del capital por sí sola ni resolverá un título poco claro”.
Financiar viviendas en función de los ingresos de las personas
Para Ambianda, la solución también pasa por repensar cómo los hogares califican para el financiamiento de la vivienda. Las hipotecas convencionales a menudo no logran dar cabida a los trabajadores del sector informal cuyos ingresos llegan diaria o semanalmente en lugar de hacerlo a través de salarios regulares.
"Deberíamos dejar de asumir que la hipoteca convencional es el único camino hacia la propiedad de vivienda", afirmó.
Con el consentimiento de los prestatarios, los prestamistas podrían evaluar la capacidad de pago utilizando historiales de transacciones, comportamiento de ahorro, actividad de dinero móvil y registros de pagos de alquiler. Estos enfoques podrían atraer a más hogares al sistema de financiación formal, siempre que la asequibilidad, la privacidad de los datos y los préstamos responsables sigan siendo prioridades.
La política agraria también necesita atención. Ambianda pidió a los gobiernos que pongan a disposición terrenos seguros y con servicios a través de procesos transparentes y predecibles. La Asociación de Desarrolladores de Bienes Raíces de Ghana (GREDA) ha propuesto una Autoridad Nacional de Vivienda dirigida por tecnócratas y aislada de los ciclos políticos, argumentando que la entrega de viviendas requiere políticas consistentes más allá de los términos de los gobiernos individuales.
Para Ghana, el desafío es conectar la inversión con tierras seguras, infraestructura confiable, costos de construcción más bajos y financiamiento adecuado a los ingresos de los hogares. Los programas gubernamentales, el capital privado y la innovación tecnológica pueden contribuir, pero ninguno es suficiente por sí solo. La medida del éxito será si permiten a los desarrolladores entregar viviendas que los ghaneses comunes y corrientes realmente puedan pagar.
"Las oportunidades de vivienda en África son inmensas, pero la respuesta no es simplemente atraer más dinero", dijo Ambianda a Al Jazeera. "Se trata de hacer que los proyectos sean viables, que la financiación sea accesible y que las viviendas sean realmente alcanzables".
