L'immeuble de bureaux Le Diamant va être fermé et transformé en appartements
Lorsque Roland Cubin vous fait visiter ce qui sera à terme un nouvel appartement parisien, vous devez faire preuve d'imagination.
"Ici, vous serez dans la cuisine, et voici la salle de bain", explique le directeur général adjoint de la foncière française Groupama Immobilier.
Tout cela semble attrayant, un appartement haut de gamme dans l'ouest de Paris, mais actuellement l'espace n'en a pas du tout l'air. En effet, il s'agit actuellement d'un coin d'un étage d'un immeuble de bureaux de neuf étages appelé Le Diamant, où travaillent 1 800 personnes.
Groupama Immobilier envisage de transformer l'ensemble de l'immeuble en appartements. Ce devrait être la première d’une longue série de conversions de bureaux en appartements dans les environs.
Nous sommes à La Défense, le quartier d'affaires spécialement construit de la capitale française, où la ville a rassemblé ses gratte-ciel modernes.
Reflétant une tendance similaire dans des endroits comme New York, Washington DC et Londres ; Paris La Défense, l'autorité publique d'aménagement qui gère le quartier, a dévoilé son projet de transformer jusqu'à un cinquième des immeubles de bureaux en logements.
Cubin nous conduit dans ce qui est actuellement une salle de conférence au centre du bâtiment. Il n'a pas de fenêtres, ce qui témoigne d'un grand défi lors de la transformation de bureaux en appartements : que faire avec le grand espace au milieu de chaque étage qui ne reçoit aucune lumière naturelle ?
"Il n'y aura pas de chambres là-bas. Juste un accès", précise Roland Cubin, en référence aux ascenseurs et aux escaliers.
D’autres problèmes incluent la nécessité d’augmenter la plomberie et les plafonds qui peuvent être trop bas.
Malgré ces défis, il y a une raison simple pour laquelle tant de conversions sont prévues : la demande de bureaux à La Défense et dans Paris a chuté depuis la pandémie de Covid-19 et la croissance du travail à domicile.
Les autorités veulent que La Défense devienne un quartier où les gens vivent et jouent aussi
"La Défense a un taux de vacance de 14 à 15%, plus élevé qu'avant", déclare Pierre-Yves Guice, PDG de Paris La Défense.
Il ajoute qu'une autre raison du programme de conversion est la nécessité de transformer le quartier des affaires d'un endroit où la seule chose que les gens font est de travailler.
"Pour retenir les entreprises en France et en Europe occidentale, nous devons diversifier ces paysages de bureaux du siècle dernier, car plus personne ne veut travailler dans un tel environnement", explique Guice.
Ludovic Delaisse, PDG de la branche française de la société immobilière canadienne Colliers, affirme que la demande de bureaux à Paris a chuté de près d'un tiers au cours des cinq à six dernières années.
Il ajoute que les immeubles de bureaux resteront nécessaires, mais que les villes doivent s'assurer que les loisirs peuvent être appréciés autour d'elles, en ayant par exemple des restaurants, des bars, des cinémas et des salles de sport à leur porte.
"Les gens aiment l'idée de se regrouper dans un centre d'expertise [pour le travail], dans des pôles technologiques par exemple. L'enjeu pour La Défense, c'est d'être un lieu où l'on a envie d'être, qu'on a envie de voir en sortant du travail le soir."
L'immeuble de Genève est la plus grande conversion de bureaux en appartements à Washington DC
L'inspiration pour La Défense peut venir de Washington DC et de New York, où les réductions d'impôts pour les promoteurs immobiliers alimentent le plus grand nombre de conversions de bureaux en appartements aux États-Unis. Comme à Paris, cela répond à la baisse de la demande de bureaux depuis la pandémie.
Un rapport externe de l'année dernière a révélé que 8 310 appartements convertis étaient en préparation à New York et 6 533 à Washington.
En troisième position se trouvait Los Angeles avec 4 322, suivi de Chicago avec 3 606.
"Nous nous sommes fixé comme objectif d'accueillir 15 000 nouveaux résidents au centre-ville d'ici 2028 et nous sommes désormais sur la bonne voie pour y parvenir", a déclaré Nina Albert, maire adjointe de Washington DC chargée de la planification et du développement.
Elle dit que même si « il peut y avoir une ou deux démolitions de bâtiments assez importantes… la majorité sont des conversions de bureaux ».
Comme à Paris, ils ont été confrontés à des défis techniques. Ils ont parfois résolu le problème de la lumière naturelle au milieu d'immeubles de bureaux en créant des atriums – des puits de lumière en d'autres termes – au milieu de ceux-ci.
Albert ajoute qu'environ "des centaines de millions de dollars d'investissements privés" ont afflué dans le secteur.
Outre les réductions d'impôts, le Département des Bâtiments de Washington, qui fait partie du Conseil du District de Columbia, a assoupli les restrictions en matière de planification pour permettre aux projets de conversion de bureaux d'obtenir plus facilement l'approbation officielle dans la capitale américaine. C'est un cas similaire à New York.
Au Royaume-Uni, il existe également des réductions d'impôts et des règles d'urbanisme assouplies, notamment pour la transformation de bureaux en appartements. Cela a conduit à un boom continu des conversions. Un rapport de l'année dernière de la société immobilière Knight Frank a déclaré que le nombre de projets de ce type à Londres était 60 % plus élevé, externe aux niveaux d'avant Covid.
De retour à Paris, Cubin espère que les autorités françaises suivront ces exemples et réduiront à la fois les taxes et les règles concernant les conversions.
"La façon dont le gouvernement traitera la question fiscale déterminera si la France sera en mesure de convertir 2% de ses bureaux vacants ou 18 à 23%", estime-t-il.
"Et à l'heure actuelle, lorsque l'on transforme un bâtiment dans le sens d'un changement de fonction, il n'est pas classé comme un bâtiment ancien modifié, mais comme un bâtiment neuf avec toutes les exigences réglementaires qui en découlent en matière de places de stationnement, d'accès aux fauteuils roulants, de sécurité incendie, etc."
