Cela fait trois ans que les plus grandes villes écossaises ont déclaré une « urgence en matière de logement », suivies des mois plus tard par le pays dans son ensemble.
Depuis lors, le sans-abrisme a atteint des niveaux records tandis que le coût de la location ou de l’achat d’une propriété a continué d’augmenter.
La solution à cette crise semble simple : construire davantage de logements.
Mais la mise en œuvre de ce projet est plus compliquée et la responsabilité incombe au gouvernement central et local ainsi qu'aux constructeurs privés.
Les ministres écossais affirment que l'Écosse possède le taux de construction de logements le plus élevé du Royaume-Uni, mais le rythme ralentit et des questions se posent quant à savoir si les bonnes maisons sont construites aux bons endroits.
Jusqu’à présent, 13 conseils écossais ont déclaré l’urgence en matière de logement pour diverses raisons.
Il s’agit notamment de la pression croissante exercée sur les services aux sans-abri, du nombre élevé de personnes hébergées temporairement et du manque de logements abordables par rapport aux longues listes d’attente.
Le sans-abrisme a atteint un niveau record, les données du gouvernement écossais faisant état de plus de 19 000 ménages vivant dans des logements temporaires payés par les municipalités, soit une augmentation de 10 % par rapport à l'année précédente.
Cela comprend 10 715 enfants vivant dans un hébergement temporaire tel qu’un studio.
Au total, 35 000 ménages ont été évalués comme étant sans abri ou menacés de le devenir en 2025-2026.
Et en mars de cette année, il y avait eu plus de 180 000 candidatures sur les listes de logements municipaux ou communs – un chiffre qui n'inclut pas certaines grandes autorités comme Glasgow.
La plus grande ville d'Écosse gère ses logements sociaux par l'intermédiaire d'associations de logement, mais affirme qu'il y a plus de 6 000 demandes en attente et plus de 4 200 ménages hébergés temporairement.
Le parc global de logements sociaux détenu par les conseils et les associations de logement a augmenté depuis 2017 – l’année après l’abolition du programme Right to Buy en Écosse – mais n’a retrouvé que son niveau de 2004.
En mars de cette année, il y avait 89 000 logements sociaux de moins disponibles que lorsque le Parlement écossais a été reconvoqué en 1999 – malgré une augmentation de 9 % de la population écossaise au cours de la même période.
Alors que la demande de logements sociaux et abordables augmente, le nombre total de logements effectivement construits est en baisse.
Le secteur de la construction immobilière commençait tout juste à se remettre du krach financier de 2008 lorsque la pandémie de Covid a frappé.
Au cours de l'exercice 2025-2026, un total de 17 640 nouveaux logements ont été achevés selon les chiffres du gouvernement écossais – la troisième année consécutive où ce chiffre a diminué.
Il y a peu de perspectives d’amélioration immédiate, car le nombre de nouveaux projets lancés au cours des deux dernières années a été le plus bas depuis 2012-2013.
Quant aux raisons pour lesquelles cela se produit, les constructeurs d’habitations soulignent une série de facteurs.
Le secteur est confronté à des problèmes familiers liés au coût des affaires, les matériaux de construction étant particulièrement vulnérables aux chocs inflationnistes comme celui qui a suivi la guerre en Ukraine en 2022.
Les organismes industriels se plaignent également du manque de terrains adaptés à la construction et affirment qu'il faut trop de temps pour obtenir un permis de construire pour de nouveaux développements.
La bureaucratie est également une préoccupation. Homes For Scotland – qui représente environ 200 entreprises de construction de logements – affirme que « le fardeau réglementaire imposé par le gouvernement » ces dernières années a ajouté des dizaines de milliers de livres au coût d'une nouvelle construction de maison.
Ils notent que le chancelier John Healey a promis dans son budget britannique de ne pas apporter de changements majeurs aux réglementations en matière de construction pour le reste de la législature.
Des exemples récents en Écosse incluent une taxe visant à remédier aux revêtements dangereux des immeubles de grande hauteur, de nouvelles règles exigeant des sources de chaleur « respectueuses du climat » et une meilleure efficacité énergétique.
La secrétaire écossaise au Logement, Shirley-Anne Somerville, a déclaré à BBC Scotland News que les ministres étaient conscients des préoccupations des constructeurs de maisons, mais que ces normes contribuaient à réduire les factures d'énergie et à améliorer le logement des personnes handicapées.
Les maisons sont-elles construites aux bons endroits ?
Il existe une disparité notable dans les taux de construction dans les différentes régions d'Écosse, la construction étant particulièrement concentrée dans la zone autour d'Édimbourg.
En 2025-2026, 32 % des nouvelles maisons achevées en Écosse se trouvaient dans les Lothians.
Si l'on ajoute Fife, qui est également une zone populaire pour les personnes se rendant dans la capitale, cette partie du pays représente 39 % de tous les nouveaux logements construits, bien qu'elle ne compte que 23 % de la population.
Regardez vers l’ouest et les personnages se retournent ; Glasgow et les communes environnantes abritent 32 % de la population, mais seulement 26 % de la construction immobilière.
Cela est vrai même dans les zones relativement riches avec des taux de croissance démographique élevés, comme East Renfrewshire - où seulement 87 nouvelles maisons ont été achevées l'année dernière.
Glasgow a un problème de sans-abri si aigu que le conseil municipal dépense près de 70 millions de livres sterling par an pour héberger des personnes dans des chambres d'hôtel.
Tout comme Édimbourg, la ville a été déclarée dans un état d'« échec systémique » par le régulateur écossais du logement.
Glasgow est confrontée à une pression particulière de la part des ménages de réfugiés qui recherchent de l'aide, avec 44 % des 8 025 demandes de sans-abri l'année dernière émanant de personnes ayant le statut de réfugié ou autorisées à rester – contre 16 % dans l'ensemble de l'Écosse.
Et pourtant, il y a eu moins de mises en chantier l'année dernière qu'à East Lothian, une zone plus rurale avec un sixième de la population, les dirigeants de la ville de Glasgow accusant la hausse des coûts de construction.
Des plans viennent d'être annoncés pour la construction de 6 500 nouveaux logements abordables sur des friches industrielles - des terrains précédemment aménagés et actuellement inutilisés - au cours des six prochaines années.
Le conseil indique également qu'il a identifié 59 sites à travers la ville comme emplacements potentiels pour 12 173 nouveaux logements supplémentaires, qui pourraient être construits d'ici 2032 si un financement est disponible, et qu'il envisage également de reconvertir les magasins désaffectés en logements.
Il y a eu un déplacement historique de la population écossaise vers Édimbourg, avec le secteur financier et des services de la capitale en plein essor tandis que les régions de l'ouest peinent à se remettre du déclin des industries traditionnelles.
La demande de logements autour de la capitale a fait grimper les prix de l’immobilier. Édimbourg, Midlothian et East Lothian figurent toutes parmi les quatre principales régions d'Écosse où les prix de l'immobilier sont les plus élevés, tous bien supérieurs à la moyenne nationale.
Cela le rend attrayant pour les constructeurs de maisons à la recherche d'un retour sur investissement - et cela signifie également que les entreprises du secteur de la construction et les chaînes d'approvisionnement associées y sont plus susceptibles de prospérer.
Pendant ce temps, les acteurs du secteur affirment qu'il y a moins de petites et moyennes entreprises de construction dans les zones plus rurales pour faire avancer les projets.
Les prix plus élevés dans l’est de l’Écosse ont entraîné des problèmes d’accessibilité financière pour certains.
Une étude réalisée pour Shelter Scotland suggère que 62 % des ménages nouvellement formés – les personnes entrant sur le marché du logement pour la première fois, comme celles qui quittent le domicile parental – dans cette région n'étaient pas en mesure de se permettre le marché actuel. Pour l’Écosse dans son ensemble, ce chiffre était de 55 %.
Les objectifs de construction de logements en Écosse sont-ils atteints ?
Cette même étude suggère que 15 693 logements abordables supplémentaires doivent être construits chaque année pour mettre fin à l’urgence du logement.
Le gouvernement écossais n'a pas d'objectif global en matière de construction de logements, mais il en a fixé un en 2022 pour des logements abordables – afin d'en achever 110 000 d'ici 2032, dont au moins 70 % seront disponibles pour le loyer social et 10 % dans les communautés insulaires et rurales.
Les derniers chiffres font état de 36 500 réalisations pour atteindre cet objectif.
Le Centre d'information du Parlement écossais affirme qu'à un peu plus de cinq ans du terme, cela signifie qu'en moyenne 15 000 logements doivent être livrés chaque année.
En 2025-2026, 6 832 logements ont été achevés dans le cadre du Programme d'offre de logements abordables, soit une baisse par rapport au sommet de 10 466 atteint en 2022-2023.
Le taux d’exécution doit donc plus que doubler, puis être maintenu à des niveaux records, si l’on veut atteindre l’objectif.
Les ministres déclarent qu'ils engageront 4,1 milliards de livres sterling au cours des quatre prochaines années pour soutenir la construction d'« environ 36 000 logements abordables ».
Les constructeurs ont accueilli favorablement la certitude à plus long terme offerte par ce financement, mais cela ne permettrait encore qu'à mi-chemin de l'objectif de 110 000, à deux ans de la fin.
La modélisation du groupe de réflexion du Fraser of Allander Institute suggère que cela prendra probablement fin 2036.
Le gouvernement écossais affirme qu'il « reste concentré » sur l'atteinte de l'objectif de 110 000 habitants, tout en reconnaissant que cela constitue un « défi ».
Somerville a déclaré que cet objectif pourrait être atteint grâce à des investissements à plus long terme dans des programmes de logements abordables financés par des fonds publics - par le biais d'organismes tels que la Banque nationale d'investissement écossaise - ainsi qu'en soutenant les promoteurs privés.
Le gouvernement va également créer l'année prochaine une nouvelle agence nationale - More Homes Scotland - qui espère "supprimer les barrières et accélérer la fourniture de logements".
