ル・ディアマンのオフィスビルが閉鎖され、アパートメントに転換される
ローランド・キュービンが最終的にパリの新しいアパルトマンとなる建物を案内するときは、想像力を働かせなければなりません。
「ここがキッチン、ここがバスルームです」とフランスの不動産会社グルパマ・イモビリエの副最高経営責任者（CEO）は言う。
パリ西部にある高級アパート、どれも魅力的に聞こえますが、現在のところ、その空間はまったくアパートのようには見えません。というのも、現在は1800人が働くル・ディアマンという9階建てのオフィスビルのワンフロアの一角にあるからだ。
Groupama Immobileier は、建物全体をアパートメントに改装する予定です。これは、周辺地域にあるこのようなオフィスからアパートへの転換の最初のものとなるはずです。
私たちは、フランスの首都のビジネス専用地区、ラ・デファンスにいます。ここには近代的な高層ビルが集まっています。
ニューヨーク、ワシントン DC、ロンドンなどでも同様の傾向が見られます。この地域を管理する公共開発当局であるパリ・ラ・デファンスは、オフィスビルの最大5分の1を住宅に変える計画を発表した。
キュービンは私たちを建物の中央にある現在会議室に案内します。そこには窓がありません。これは、オフィスをアパートに変える際の大きな課題を示しています。各フロアの中央にある、自然光がまったく入らない広大なスペースをどうするかということです。
「そこには部屋はありません。ただアクセスするだけです」とローランド・キュービンはエレベーターと階段について言います。
その他の問題としては、より多くの配管が必要になることや、天井が低すぎる可能性があることが挙げられます。
こうした課題にもかかわらず、これほど多くの転換計画があるのには単純な理由があります。新型コロナウイルス感染症のパンデミックと在宅勤務の増加以来、ラ・デファンスやパリ全土のオフィス需要が急減しているためです。
当局はラ・デファンスを人々が住み、遊ぶことができる地域にしたいと考えている
「ラ・デファンスの空室率は14～15％で、以前よりも高くなっています」とパリ・ラ・デファンスのCEO、ピエール・イヴ・ギース氏は言う。
同氏は、転換プログラムのもう一つの理由は、人々が働くことだけをする場所からビジネス街を変える必要があることだと付け加えた。
「フランスや西ヨーロッパで企業を維持するには、前世紀のオフィス環境を多様化する必要があります。そのような環境で働きたい人はもういないからです」とガイス氏は言います。
カナダの不動産会社コリアーズのフランス部門最高経営責任者（CEO）ルドヴィック・ドレーズ氏は、パリのオフィススペースの需要が過去5～6年でほぼ3分の1減少したと語る。
同氏は、オフィス用の高層ビルは引き続き必要だが、都市は目の前にレストラン、バー、映画館、ジムを設けるなど、周囲で余暇を楽しめるようにする必要があると付け加えた。
「人々は、例えばテクノロジーハブなど、（仕事の）専門知識の中心にグループを作るというアイデアを好みます。ラ・デファンスにとっての課題は、自分が居たい場所、夕方仕事を終えるときに見たいと思える場所になることです。」
ジュネーブビルはワシントンDCでオフィスからアパートへの転換としては最大規模
ラ・デファンスのインスピレーションは、不動産開発業者に対する減税により米国で最も多くのオフィスからアパートへの転換が促進されているワシントン DC とニューヨーク市から得られます。パリと同様、これはパンデミック以降のオフィススペース需要の減少に対応したものだ。
昨年の外部報告書によると、ニューヨークでは8,310戸、ワシントンでは6,533戸のアパート転換が進行中であることが判明した。
3位はロサンゼルスの4,322件、次いでシカゴの3,606件だった。
「私たちは2028年までにダウンタウンに15,000人の新たな居住者を導入するという目標を設定しましたが、現在はその実現に向けて順調に進んでいます」とワシントンDCの計画開発担当副市長のニーナ・アルバートは語る。
彼女は、「かなり重要な建物の取り壊しが 1 つか 2 件あるかもしれないが、大部分はオフィスの改築です」と述べています。
パリと同様に、彼らは技術的な課題に直面している。彼らは、オフィスビルの真ん中にアトリウム、つまりライトシンクを作ることで、オフィスビルの真ん中の自然光の問題を解決することもありました。
アルバート氏は、この分野に約「数億ドルの民間投資」が流入していると付け加えた。
減税に加えて、コロンビア特別区評議会の一部であるワシントン DC 建築局は、米国の首都でのオフィス転換計画の正式な承認を取得しやすくするために計画制限を緩和しました。ニューヨーク市でも同様のケースがある。
英国では、オフィスをアパートに変更する際の外部減税や計画規則の緩和も行われています。これにより、コンバージョンのブームが続いています。不動産会社ナイト・フランクの昨年の報告書によると、ロンドンのこうしたプロジェクトの数は新型コロナウイルス感染症以前のレベルよりも60％増加したという。
パリに戻ったキュービン氏は、フランス当局がこれらの例に倣い、税金と転換に関する規則の両方を軽減することを望んでいる。
「政府が税金の問題にどう対処するかによって、フランスが空いたオフィスの2％を転換できるか、それとも18～23％を転換できるかが決まる」と彼は言う。
「そして現時点では、建物の機能を変更する方法で建物を改造すると、その建物は変更された古い建物として分類されるのではなく、駐車スペース、車椅子でのアクセス、防火性などに関するすべての規制要件を備えた新しい建物として分類されます。」
