Офисное здание Le Diamant закроют и переоборудуют в апартаменты
Когда Роланд Кубен проведет вас по тому, что в конечном итоге станет новой парижской квартирой, вам придется использовать свое воображение.
«Здесь вы будете на кухне, а здесь — в ванной», — говорит заместитель генерального директора французской компании по недвижимости Groupama Immobilier.
Все это звучит привлекательно: элитная квартира на западе Парижа, но сейчас это помещение совсем на нее не похоже. Это потому, что в настоящее время это угол одного этажа девятиэтажного офисного здания под названием Le Diamant, где работают 1800 человек.
Groupama Immobilier намерена переоборудовать все здание в квартиры. Это должно быть первое из многих подобных преобразований офисов в квартиры в окрестностях.
Мы находимся в Ла-Дефанс, специально построенном деловом районе французской столицы, где город собрал свои современные небоскребы.
Отражая аналогичную тенденцию в таких местах, как Нью-Йорк, Вашингтон и Лондон; Paris La Défense, орган государственного развития, управляющий этим районом, обнародовал планы превратить до пятой части офисных зданий в жилье.
Кубин ведет нас в конференц-зал в центре здания. В нем нет окон, что указывает на серьезную проблему при превращении офисов в квартиры – что делать с большим пространством в центре каждого этажа, не получающим естественного света.
«Там не будет никаких комнат. Только доступ», — говорит Роланд Кубин, имея в виду лифты и лестницы.
Другие проблемы включают необходимость в большем количестве сантехники и слишком низкие потолки.
Несмотря на эти проблемы, существует простая причина, по которой планируется так много преобразований: спрос на офисы в Ла-Дефанс и по всему Парижу резко упал после пандемии Covid-19 и роста надомной работы.
Власти хотят, чтобы Ла Дефанс стал местом, где люди тоже живут и играют.
«Доля вакантных площадей в Ла-Дефанс составляет 14–15%, что выше, чем раньше», — говорит Пьер-Ив Гис, генеральный директор парижской компании La Défense.
Он добавляет, что еще одной причиной программы конверсии является необходимость превратить деловой район из места, где люди занимаются только работой.
«Чтобы сохранить компании во Франции и в Западной Европе, нам необходимо диверсифицировать эти офисные ландшафты прошлого века, потому что никто больше не хочет работать в такой среде», — говорит Гайс.
Людовик Делайсс, генеральный директор французского подразделения канадской компании по недвижимости Colliers, говорит, что спрос на офисные помещения в Париже упал почти на треть за последние пять-шесть лет.
Он добавляет, что офисные высотные здания будут по-прежнему необходимы, но городам необходимо позаботиться о том, чтобы вокруг них можно было проводить свободное время, например, располагая поблизости рестораны, бары, кинотеатры и спортивные залы.
«Людям нравится идея объединиться в экспертном центре [для работы] — например, в технологических центрах. Задача Ла Дефанс — стать местом, где вы хотите быть, которое вы хотите видеть, уходя с работы вечером».
Здание в Женеве является крупнейшим преобразованием офиса в апартаменты в Вашингтоне, округ Колумбия.
Вдохновение для La Défense может исходить из Вашингтона и Нью-Йорка, где снижение налогов для застройщиков стимулирует наибольшее количество преобразований офисов в квартиры в США. Как и в Париже, это произошло в ответ на падение спроса на офисные помещения после пандемии.
В прошлогоднем отчете external указано, что в стадии подготовки находятся 8310 переоборудованных квартир в Нью-Йорке и 6533 в Вашингтоне.
На третьем месте оказался Лос-Анджелес с 4322, за ним следует Чикаго с 3606.
«Мы поставили перед собой цель поселить в центре города 15 000 новых жителей к 2028 году, и сейчас мы находимся на пути к достижению этой цели», — говорит заместитель мэра Вашингтона по планированию и развитию Нина Альберт.
Она говорит, что, хотя «может быть одно или два довольно значительных сноса зданий… большинство из них — это переоборудование офисов».
Как и в Париже, они столкнулись с техническими проблемами. Иногда они решали проблему естественного освещения в центре офисных зданий, создавая атриумы – другими словами, световые стоки – посередине них.
Альберт добавляет, что в этот сектор хлынуло около «сотни миллионов долларов частных инвестиций».
Помимо снижения налогов, Департамент строительства округа Колумбия, входящий в состав Совета округа Колумбия, ослабил ограничения на планирование, чтобы облегчить схемам преобразования офисов получение официального одобрения в столице США. Похожий случай в Нью-Йорке.
В Великобритании также снижены налоги и упрощены правила планировки, помимо переоборудования офисов в квартиры. Это привело к продолжающемуся буму конверсий. В прошлогоднем отчете компании по недвижимости Knight Frank говорится, что количество таких проектов в Лондоне было на 60% выше, чем до уровня Covid.
Вернувшись в Париж, Кубен надеется, что французские власти последуют этому примеру и снизят как налоги, так и правила, касающиеся конверсии.
«От того, как правительство решит налоговый вопрос, будет зависеть, сможет ли Франция преобразовать 2% своих вакантных офисов или 18 в 23%», - говорит он.
«И на данный момент, когда вы преобразуете здание таким образом, чтобы изменить его функцию, оно классифицируется не как старое здание, которое было изменено, а как новое здание со всеми нормативными требованиями, которые связаны с этим в отношении парковочных мест, доступа для инвалидных колясок, пожарной безопасности и так далее».
